El exsecretario de Vivienda sostiene que la hipoteca divisible, reglamentada en 2025, permite comprar unidades en pozo con un ahorro del 30%, pero ningún banco la ofrece como producto.
En noviembre de 2024, el Gobierno dictó el DNU 1017 y en julio de 2025 el Ministerio de Economía firmó la Resolución Conjunta 2/2025, que reglamentó las hipotecas divisibles. El ministro Luis Caputo celebró la medida como un hito para el acceso a la vivienda.
Iván Kerr, abogado, consultor en políticas de vivienda y exsecretario de Vivienda de la Nación, afirmó que la hipoteca divisible es una herramienta «bien diseñada» que permite a una familia tomar un crédito hipotecario para comprar una unidad en construcción, lo que «reduce en aproximadamente un 30% el costo del inmueble». Sin embargo, señaló que «esa herramienta, hoy, no existe como producto bancario» y que el Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra el 76% de los créditos hipotecarios del país, no la ofrece.
Según Kerr, el sector privado lanzó el primer REIT argentino con una colocación inicial de entre 20 y 30 millones de dólares, y antes un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate para crédito hipotecario canalizó 100 millones de dólares. No obstante, estos instrumentos operan sobre propiedades terminadas, no sobre unidades en construcción, porque «como el crédito desde el pozo no existe en la práctica bancaria, el capital privado va donde el riesgo es conocido».
Kerr explicó que la Reglamentación N° 801 del BNA, la línea de crédito para desarrolladores, fue diseñada bajo un modelo anterior: el banco presta al desarrollador, este construye, los fondos de preventa van a una cuenta fiduciaria y recién cuando el edificio está terminado el comprador accede al crédito individual. En cambio, la hipoteca divisible requiere un modelo integrado donde el desarrollador constituye una hipoteca global desde el inicio, el comprador firma el boleto durante la construcción y al finalizar la obra la hipoteca se divide en hipotecas individuales. Para implementarlo, un banco necesita un nuevo esquema de garantía, una nueva línea de crédito para bienes futuros, un nuevo flujo de fondos, una metodología de tasación, sistemas tecnológicos y capacitación comercial.
Kerr sostuvo que «hay un paso previo, sin el cual ningún banco puede moverse: el Banco Central debe emitir el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral». La Resolución 2/2025 es una norma civil y registral, pero no indica a los bancos cómo originar, registrar y contabilizar esos créditos. Sin esa norma del BCRA, cualquier banco que implemente el producto opera en un «limbo regulatorio».
Kerr comparó la situación con otros países: en Colombia, Bancolombia y Davivienda ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos; en Perú, la hipoteca sobre bien futuro tiene respaldo legal y los bancos la operan; en Chile, la Ley 19.932 regula las promesas de compraventa en verde; y en Uruguay, el Banco Hipotecario del Uruguay financia proyectos con promesas de compraventa inscriptas antes de que exista la propiedad horizontal. «En todos estos países, la lógica es la misma: el crédito acompaña la construcción desde el inicio», afirmó.
El ministro Federico Sturzenegger declaró en el evento «Real Estate 2026» que el stock hipotecario, hoy de 5000 millones de dólares, podría multiplicarse por 10. Kerr señaló que «si ese boom hipotecario solo alcanza a quienes compran propiedades terminadas, habremos construido un mercado más activo para quienes ya tienen patrimonio».
Kerr concluyó: «El Gobierno dictó la norma civil, maneja el principal banco del sistema y conduce el BCRA. Lo que falta es la decisión de cerrar el círculo».