Especialistas proponen usar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses para impulsar el crédito hipotecario, mientras que la banca enfrenta el desafío de fondear préstamos a 20 o 30 años con depósitos a 30 días.
En el mercado inmobiliario argentino, que busca reacomodarse con señales positivas aunque aún lejos de una recuperación sostenida, vuelve a escena el debate sobre cómo reactivar la construcción. Economistas coinciden en que la clave no es solo estabilizar la macroeconomía, sino destrabar el crédito hipotecario. Para ello, señalan al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses como un actor central.
“Sin crédito hipotecario no hay justicia social”, repiten en el sector. Sin acceso a la vivienda, la demanda estructural sigue contenida y la construcción, uno de los sectores que más empleo genera, no logra despegar. En ese diagnóstico coinciden Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco, quienes sugieren que el FGS podría ser la pieza clave para activar un círculo virtuoso.
Redrado señala que el FGS acumula activos por unos US$70.000 millones entre bonos, acciones y otros instrumentos, pero su capacidad para motorizar la economía real hoy es limitada. Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo, con foco en la construcción. “La economía necesita algún tipo de empujoncito para ir más rápido”, advierte, y sugiere que el Gobierno podría usar el fondo sin generar déficit fiscal, mediante la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.
“Hay un stock de bonos, acciones y otras inversiones. Habría que movilizar esa plata, buscar en forma creativa, quizás con ayuda de organismos internacionales, para impulsar un sector que puede dar vuelta la economía y genera mucho empleo”, afirma Kiguel. Además, propone usarlo para financiar al sector privado, comprar hipotecas emitidas por bancos o financiar obra pública junto con las provincias.
Para Redrado, el problema es estructural: Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener crédito a largo plazo. “El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, dice. Plantea que el FGS podría canalizarse para ofrecer ese financiamiento con reglas claras, y suma la idea de un régimen de incentivos para la construcción (similar al RIGI), como el RICO (Régimen de Incentivo para la Construcción). Propone que el IVA se pague una vez que el proyecto comience a generar rendimientos.
Más allá del rol del Estado, hay una restricción clave: la escasez de ahorro bancarizado. Según el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, los depósitos en Argentina representan entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de Chile (más del 80%). Los bancos prestan en función de los depósitos que captan; si estos son de corto plazo, el crédito también lo será. Sturzenegger explicó que las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero y colocaron fondos de corto plazo en instrumentos con tasas altas impulsadas por la inflación. “El sistema financiero va a tener que reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, anticipó.
Se estima que hay más de US$200.000 millones fuera del sistema local. En este contexto, el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018 se alcanzaron niveles récord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales. El economista Federico González Rouco sostiene que el principal desafío no es el instrumento, sino su escala: “El problema es el fondeo”.