A 30 minutos de Montevideo, Ciudad de la Costa se consolidó como un mercado inmobiliario en expansión. Con 91.238 habitantes, es el municipio más poblado de Canelones y concentra el 87% de las ventas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento.
Durante décadas, Montevideo y Punta del Este fueron los principales destinos de inversión inmobiliaria en Uruguay. En los últimos años, Ciudad de la Costa, ubicada a poco más de 30 minutos de la capital, se posicionó como una alternativa en crecimiento. El municipio se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, lagos y parques con árboles autóctonos.
Según datos oficiales, en Ciudad de la Costa viven 91.238 personas, lo que la convierte en el municipio más poblado del departamento de Canelones. Originalmente, la zona funcionaba como un conjunto de balnearios para vacaciones de verano; con el tiempo, se transformó en un área residencial permanente.
Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima, afirmó: “Es uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyección del país”.
Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, señaló que “la mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo y la cercanía con el Aeropuerto de Carrasco ayudaron a poner este territorio en la mira”. Su empresa lanzó en la ciudad el proyecto Alpha Rambla, que requirió una inversión de US$7 millones y consiste en dos torres frente al mar con 33 departamentos, con valores de metro cuadrado que van desde US$2.800 hasta US$3.600.
Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, explicó que “en Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos y en esta zona todo es moderno, con arquitectura más cuidada, edificios que no están pegados entre sí y respetando el verde”. Agregó que la pandemia modificó la percepción de los compradores, que ahora valoran más el contacto con la naturaleza.
El crecimiento de Ciudad de la Costa también se atribuye al régimen de Vivienda Promovida, un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo para fomentar la construcción y adquisición de viviendas. Este régimen reduce la carga impositiva de los proyectos, con exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, beneficios en el Impuesto a la Renta y exención del IVA en determinados componentes de la construcción.
Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors, indicó que para el inversor esto se traduce en “menor carga tributaria, tickets de ingreso más accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansión”. Según un informe de la inmobiliaria basado en datos de la Agencia Nacional de Vivienda, el 87% de las ventas declaradas bajo el régimen de Vivienda Promovida del departamento corresponden a Ciudad de la Costa. La participación aumentó un 5,1% respecto del cuatrimestre anterior y un 27,6% frente al mismo período del año pasado.
El informe de Alpha Realtors sostiene que “Ciudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este”. Según Oyhenart, el rendimiento inmobiliario no depende únicamente del alquiler, sino también de la valorización del activo durante la construcción.
En Montevideo, los desarrollos adquiridos en pozo suelen generar valorizaciones de entre 17% y 20% entre el inicio de la obra y la entrega de la unidad. En Ciudad de la Costa, las tasas de retorno rondan el 23%, aunque algunos proyectos puntuales superan el 34%, según el relevamiento.
Un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150.000 y US$180.000. Una vez finalizado, esas unidades alcanzan valores de entre US$200.000 y US$220.000. En Montevideo, un departamento de un dormitorio en el barrio Pocitos puede comprarse en pozo por un promedio de US$150.000 y venderse, una vez terminado, a US$180.000.
Taboada señaló que en su desarrollo Riba Lake, sobre el Lago de la Caleta, “el valor del m2 subió más del 80% en cuatro años, ahora se vende por US$6.000/m2”. El proyecto está integrado por cuatro módulos, de los cuales tres ya fueron entregados y vendidos.
En cuanto a la rentabilidad por alquiler, Covello indicó que “en Ciudad de la Costa la renta anual suele ubicarse entre 4,5% y 6%, dependiendo del producto y su administración”. En Montevideo, las rentabilidades oscilan entre 4% y 5%. Los alquileres en Ciudad de la Costa son aproximadamente 10% más bajos: un departamento de un dormitorio se alquila por unos US$810 mensuales, mientras que en Pocitos o Punta Carretas ronda los US$900, aunque esos ingresos tributan IRPF.
Ciudad de la Costa se divide en barrios como San José de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, Médanos de Solymar, Shangrilá y Parque Carrasco. En estas microzonas, donde antes predominaban las casas, ahora proliferan edificios bajos y torres. Taboada mencionó que en Lago la Caleta hay edificios de 5 o 6 niveles, mientras que en Lago Calcagno ya aparecen torres. El desarrollo de casas se concentra hacia el interior, especialmente en La Tahona y sus barrios privados.
Entre los nuevos emprendimientos se encuentran Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, el barrio privado La Verbena, Costanera Housing y Médano de Pinar. La oferta se compone principalmente de departamentos de un dormitorio, seguidos por unidades de dos habitaciones.
El crecimiento inmobiliario está acompañado por una expansión de la oferta comercial y gastronómica. Covello destacó la zona de Avenida Giannattasio, la Rambla, el entorno de Costa Urbana Shopping, Car One en la ruta interbalnearia y especialmente Parque Carrasco y Barra de Carrasco, donde se instalaron cafeterías de especialidad y restaurantes. El área de El Pinar también atraviesa un crecimiento, con una oferta de bares, cervecerías, cafeterías y restaurantes.
Quienes viven en Ciudad de la Costa tienen cercanía con el barrio montevideano Carrasco. “El centro de Carrasco queda a 10 minutos, en el área donde están los mejores restaurantes”, destacó Taboada.
A diferencia de Punta del Este o de algunos barrios de Montevideo, donde los compradores extranjeros tienen participación significativa, Ciudad de la Costa es principalmente un mercado impulsado por uruguayos. Los Oyhenart señalaron que “actualmente predominan los locales”, aunque cada vez se ve más público argentino y brasileño. En sus proyectos, los compradores extranjeros representan aproximadamente el 10% de las operaciones, en su mayoría argentinos.
Taboada indicó que en su emprendimiento hay dos familias argentinas y seis brasileñas, el resto son uruguayos.
Omar Oyhenart concluyó: “Los grandes cambios del mercado no ocurren de un día para el otro. Primero aparecen señales como el crecimiento poblacional, la mejora de la infraestructura, nuevos servicios, incentivos fiscales y una demanda sostenida. Después llega la valorización de los activos y, finalmente, el interés masivo de los inversores”.