El house hacking consiste en alquilar parte de la vivienda principal para cubrir o superar los costos de la propiedad. Distintas modalidades y consideraciones según especialistas.
El house hacking es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en generar ingresos a partir de la residencia principal para cubrir o superar los costos de la propiedad, como la hipoteca, las expensas o el mantenimiento.
Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó que ‘en lugar de ver tu vivienda únicamente como un gasto mensual, la convertís en un activo que genera flujo de caja o cash flow’. Señaló que la tendencia ‘nació muy fuerte en Estados Unidos de la mano de los jóvenes e inversores principiantes’ y que ‘hoy se está extendiendo a nivel global’.
Según Tapiola, existen distintas modalidades según la tipología del inmueble y el nivel de privacidad que el propietario desee mantener. Una de ellas es el alquiler tradicional por ambientes, un co-living informal: ‘Si tenés un departamento de dos o tres dormitorios, vivís en uno y alquilás los demás a estudiantes o jóvenes profesionales, compartiendo espacios comunes como cocina y living’.
Otra alternativa es el alquiler temporal a través de plataformas como Airbnb o Booking, en la que se destina una habitación con baño privado o un ambiente semi-independiente a turistas o personas que viajan por trabajo. También están las unidades multifamiliares o PHs divididos: ‘Se puede comprar un inmueble que ya tenga dos o más unidades independientes o que se pueda subdividir fácilmente, vivir en una y alquilar la otra’. Se suman los espacios de trabajo o almacenamiento en casas o departamentos grandes, como alquilar el garaje como cochera, un depósito o un espacio adaptado para coworking o dictado de talleres.
El CEO de Spazios indicó que el mayor beneficio del house hacking es que transforma un gasto fijo en una herramienta de capitalización. ‘Se reduce o se elimina el costo de vida porque el ingreso generado ayuda a pagar el crédito, los impuestos y el mantenimiento. En muchos casos, te permite vivir gratis’, afirmó. Además, facilita el acceso a la primera vivienda porque ‘no dependés únicamente de tu sueldo para afrontar las cuotas’. También implica un aprendizaje como inversor en gestión de alquileres, selección de inquilinos y mantenimiento, y una valorización del activo con el tiempo.
Entre las consideraciones, Tapiola señaló que no todo es ganancia automática y que requiere gestión y mentalidad clara. Mencionó el sacrificio de privacidad: ‘Tenés que estar dispuesto a compartir espacios o a convivir de cerca con tus inquilinos’. En departamentos, recomendó revisar el reglamento de copropiedad y las normativas locales, especialmente para alquiler temporal. Advirtió que no todos los departamentos sirven para esta práctica: ‘Hay que buscar o proyectar plantas eficientes, con accesos independientes o buena separación entre la zona privada y los espacios compartidos’. También señaló que el rol de anfitrión requiere tiempo para coordinar cobros, arreglos, limpieza y resolver imprevistos.
En la Argentina, la práctica existía de forma informal. ‘Es el típico alquilo una pieza para llegar a fin de mes’, dijo Tapiola. Agregó que ‘hoy vemos un cambio claro: la cultura del co-living y el auge del alquiler temporal hicieron que la gente joven pierda el prejuicio a compartir espacios si eso les permite acceder a una mejor ubicación o independizarse antes’.
Según el desarrollador, a medida que el crédito hipotecario y las nuevas formas de habitar evolucionen, el house hacking se consolidará como una alternativa para el comprador joven e inversor en el mercado local.