Para los monotributistas que buscan adquirir una propiedad, demostrar el origen de los fondos es un paso clave. Conozca los requisitos y los escenarios más comunes en operaciones al contado o con crédito hipotecario.
A la hora de comprar una propiedad, contar con el dinero necesario no siempre es suficiente. Es fundamental poder justificar el origen de esos fondos y que la historia financiera sea coherente. En Argentina, con cerca de tres millones de trabajadores bajo el régimen de monotributo, entender cómo demostrar ingresos se vuelve clave al dar el salto hacia la vivienda propia.
El monotributo es simple en su operatoria diaria, pero al pensar en una compra inmobiliaria, los topes del régimen pueden contrastar con los valores del mercado, haciendo necesario un mayor respaldo documental.
Tras un período de reacomodación, el mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires muestra estabilidad. En enero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA se ubicó en US$2450, según datos de Zonaprop. Un monoambiente promedio ronda los US$108.000; un dos ambientes, los US$129.000; y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000.
Sin embargo, en términos de ingresos declarados, la ecuación puede ser distinta. Un tres ambientes en CABA puede equivaler a varios años de facturación declarada de un monotributista promedio. Cuando el monto de la operación supera los ingresos anuales informados, la pregunta central pasa a ser cómo se justifica ese capital.
Justificar fondos no implica detallar cada peso ganado, sino demostrar que el dinero tiene un origen lícito, identificable y coherente con el perfil económico del comprador. Se analiza si el patrimonio acumulado resulta razonable frente a la actividad declarada.
«El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente: a qué se dedica, si tiene CUIT o CUIL, cuál es su actividad, su perfil económico», explica el escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
El primer paso es perfilar al cliente y estimar cuál es su patrimonio «previsible». Cuando la operación supera ese patrimonio razonable, se activa un control más profundo. «Si una persona que desarrolla una actividad pequeña viene a comprar un inmueble de US$250.000, no es que le vamos a decir que no automáticamente. Pero nos va a llamar la atención y vamos a pedir que justifique el origen de los fondos», señala.
El nivel de respaldo requerido varía según si la compra es al contado o con crédito hipotecario. En las operaciones al contado, el uso de efectivo sigue siendo habitual en Argentina. «A diferencia de otros países, a los escribanos no nos asusta el uso de efectivo. Sabemos que culturalmente la gente ahorra fuera del sistema bancario», explica González Mantelli. No obstante, esto no elimina el control. Si la operación supera ciertos umbrales, el escribano debe intensificar la verificación.
El origen de los fondos puede estar en ahorros acumulados, una herencia, una donación, un préstamo documentado o incluso fondos generados en una etapa laboral anterior, como un empleo en relación de dependencia. «Podría ser alguien que hoy es monotributista, pero hace tres años trabajaba en relación de dependencia, fue despedido, cobró una indemnización importante y ese dinero quedó declarado en Bienes Personales. Si hay trazabilidad, se puede razonar la operación», detalla.
Cuando la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, la justificación de ingresos es obligatoria. Los bancos evalúan la capacidad de pago del solicitante, analizando ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y la relación entre ingresos y cuotas. Este análisis busca cierta continuidad en el tiempo, por lo que tanto trabajadores en relación de dependencia como independientes deben presentar la documentación correspondiente.